作者：叶磊东

载《检察工作》2025年第1期

摘要：当前司法实践中出现一种新型诈骗模式，行为人通过伪造购房合同等材料从银行骗取贷款，后伪造房款结清证明等材料到不动产登记中心办理抵押注销登记，并将房产再次抵押骗取钱款。该行为构成犯罪，或仅系民事违约，实务中存在较大争议。笔者认为当事人的行为已同时构成贷款诈骗和诈骗罪两罪，应当数罪并罚。

关键词：零元购 贷款诈骗 诈骗

当前购房领域出现了一种新型诈骗套路，犯罪分子通过购买房产作为犯罪筹码，先通过阴阳合同将房产抵押给银行骗取大额贷款，随即利用虚假的结清证明等材料注销银行的抵押权，再次将房产抵押骗取大额借款。犯罪分子巧妙地通过蒙骗不动产登记中心注销抵押权，从而两头骗取钱款。在司法实践中，上述行为引发了较大争议。部分观点认为该行为不涉嫌犯罪，而是关于抵押权的民事纠纷。另有观点认为该行为涉嫌犯罪，但对于涉嫌诈骗、贷款诈骗，亦或是数罪并罚各执己见。本文结合司法实务，对该行为引发的定性争议进行法律分析。

一、基本案情

2022年12月，被告人单某在无履行能力却购房、目的为用房产骗取贷款的情况下，通过中介“黄某某”等人，“零首付”向余某某购买一处房产（价值人民币241.88万元）。其中228万房款由中介联系的某公司为单某支付，并收取高额利息。同年12月16日，单某以购买上述房屋为由向银行申请贷款288万元，提交了中介为其准备的虚假收入证明、银行账户对账单、首付款转账记录及房屋买卖网签合同（载明房屋成交价为360万元）等材料，并以所购房屋为抵押。2023年1月16日，银行放款288万元至余某某的账户后，均被转到垫资方及中介账户，被告人单某从中获利5万元。

同年8月2日，被告人单某为套取更多钱款，在“黄某某”等人的安排下，使用虚假结清证明等材料至该区行政服务中心将房屋的抵押权注销，并于次日以该房屋为抵押向叶某某借款120万元，并办理了抵押登记。款项到账后，除去各中介收取的高额费用，单某从中获利约5万元，被其用于归还个人债务和花销。之后单某无力归还叶某某的借款，银行贷款仅还款97412.78元，造成银行损失本金278万余元。

二、意见分歧

上述案例引发了多方争论，部分观点认为单某的行为只需承担民事违约责任。而更多的观点则认为单某存在明显的犯罪行为，但是对涉嫌的罪名以及罪数各执己见。

（一）构成贷款诈骗罪

该观点认为单某的行为构成贷款诈骗罪。第一，单某购房主观上是为了套取银行贷，其利款用虚假的网签合同拉高房屋购买价从而骗取更多贷款，银行虽具拥有房屋抵押权，但是单某贷取的钱款金额远高于实际成交房价，涉案房屋的抵押权并不足以抵消贷款，银行已经受骗。第二，单某明知对银行的贷款尚未还清，仍使用虚假资料办理抵押注销登记，隐瞒抵押权实际上为银行所有的事实，将房屋抵押后获取叶某某借款，并用于个人债务和花销，足以证明单某实施了诈骗行为，且通过注销登记的方式导致银行抵押权灭失。第三，单某购买房产的钱款也系借款，且其无任何还款能力，进一步印证其具有非法占有故意。叶某某虽失去钱款，但是却拥有房产抵押权，实际上未遭受财产损失。因此，该观点倾向认定单某的行为构成贷款诈骗罪，犯罪金额以银行损失金额认定，数额特别巨大。

（二）构成诈骗罪

该观点认为单某构成诈骗罪。单某明知银行贷款未还清，仍使用虚假的证明材料在不动产登记中心注销抵押登记，随后又将该房屋再次抵押给人叶某某并骗取钱款，属于典型的诈骗。首先，单某伪造贷款结清证明材料办理抵押注销登记，属于虚构事实，隐瞒真相；其次，其利用“二次抵押”骗取钱款，并将钱款用于偿还叶某某的前期利息及其他个人债务，更加凸显其非法占有故意。从抵押权的角度来说，银行是通过合法有效的手段获取房产的抵押权，而对于叶某某来说，涉案房产的抵押权实际仍为银行所有，不法分子通过伪造的材料使得房产再次被抵押，抵押权的来源基础完全为虚假，抵押权实质上无效。也就是说，后者的抵押权理应被撤销，抵押权仍然应该归属于银行所有，叶某某为被害人。

（三）同时构诈骗罪和贷款诈骗罪

该观点认为单某的行为同时侵犯了银行和叶某某的财产权益。一方面，其利用虚构的购房合同等材料从银行骗取贷款，本身就是一种诈骗行为。房产具有一定的市场价值，且以一定价格过户，抵押权归属于银行，如果贷款人无法还贷，银行可以依法行使抵押权维护其利益，通过司法拍卖等途径能获得一定补偿，因此单某骗取的银行贷款至少为其贷出来的钱款与实际出售房产价格的差价。另一方面，单某通过伪造结清证明等材料从不动产登记中心办出抵押注销登记，并将房产二次抵押给叶某某，骗取钱款，也应当认定为诈骗。虽然被害人拥有房产的抵押权，但是该权利仅仅是一种救济手段，并不影响其被骗的事实。

另外，该观点认为将单某的行为定为贷款诈骗罪和诈骗罪两罪，有利于妥善处理各方的损失。若房产的抵押权只能为一方所有，要么是银行，要么是叶某某，另一方就会因未被认定为被害人而无法得到补偿。因此，如果定两罪，可以通过处理房产，将钱款按照两被害人的损失情况予以补偿，如此可以妥善处理本案。

（四）不构成犯罪

该观点认为单某的行为不构成犯罪，当事人之间仅仅存在民事纠纷。当事人通过购房合同从银行骗取贷款，银行则是相对应地获取了涉案房产的抵押权，后续通过伪造房款结清材料从而在不动产登记中心办理抵押注销登记，将房产二次抵押再次取得他人借款的行为，该观点认为出借人叶某某对于房产抵押权的取得属于民法上的善意取得行为，因此银行就失去了对该房产的抵押权。对于银行来说，因抵押合同期待利益根本落空，抵押权人有权请求抵押人在主债权数额、原抵押顺位的价值限度内承担清偿责任。不动产登记中心未有效履行合法审查义务而错误将银行的抵押权予以注销登记，需要向银行承担一定的行政赔偿责任。根据现有的《刑法》规定，本案中当事人的行为并没有相关的法条予以规制，当事人无罪。

三、法律分析

笔者认为争议的焦点就在于被害对象的不同或者说被告人的行为侵害法益数量的不同，进而导致涉嫌罪名以及罪数的不同。笔者同意第三种观点，认为案例中当事人的行为应当定性为贷款诈骗罪与诈骗罪两罪，数罪并罚。

第一，单某的行为绝非简单的民事违约行为，其行为已侵犯了刑法保护的单位或者个人的财产权。单某取得银行贷款以及叶某某钱款采取了虚构事实、隐瞒真相的方式，从银行骗取远高于实际购房款的贷款利用的是伪造的阴阳合同，从叶某某处骗取钱款利用的是通过伪造的房款结清证明注销抵押登记。单某取得两笔钱款的方式已完全符合《刑法》规定的诈骗罪的相关构成要件，需要通过刑法予以打击。这其中，单某狡猾地利用了不动产登记中心的行政行为，为其办理了涉案房产的抵押注销登记，造成了抵押注销合法有效的假象，而实质上这些都是为诈骗叶某某所虚构的事实。单某在骗取银行的贷款以及叶某某的钱款后，均与几位中介迅速瓜分钱款，并用于偿还个人其他债务及生活花销，也进一步反映出单某非法占有他人钱款的主观故意。“二次抵押权人”叶某某虽能善意取得房产抵押权，可以通过行使抵押权挽回自己的损失，但是这并不能否认单某存在诈骗的犯罪行为。因此，单某等人的行为并不仅仅是民事违约行为，其行为已完全满足了刑事犯罪的社会危害性、应受惩罚性和刑事违法性，应当予以犯罪处理。

第二，单某存在两部分的犯罪行为。首先，单某从一开始就不存在真实的购房意愿，其购买房产的目的就是向银行贷款。后其伪造了虚假的收入证明、银行账户对账单、首付款转账记录及房屋买卖网签合同等材料，从银行骗取了远高于高于实际购房款的贷款，并将高于实际购房款的差价部分占为己有。其利用虚假的购房合同成功从银行骗取贷款后，第一部分的行为即已结束。其次，在通过诈骗行为从银行骗取贷款后，单某又伙同他人伪造虚假的房款结清材料到不动产登记中心办理了房产抵押注销登记，随后，单某又通过“无任何贷款”的房产证明将房产再次抵押给被害人叶某某，从而骗取叶某某钱款。这一部分的行为显然与前一部分的行为不存在牵连，单某对叶某某的诈骗源于其虚构的新的事实。因此单某的行为明显可以分为前后两个部分，都是通过房产的抵押权骗取他人钱款，而其之所以可以在后续二次抵押房产骗取借款，关键就在于通过不动产登记中心将前一次的银行抵押权注销，导致后一被害人相信行政机关出具的对房产法律状态说明，故而被骗。

第三，单某的犯罪行为侵犯了两个法益。单某存在两个相互独立的犯罪行为，两部分犯罪行为侵犯的也是两个本质上并不相同的法益。为了确定具体的法益，必须妥当确定具体犯罪的保护法益。本案中，单某利用虚假的证明材料从银行贷取的钱款远高于房产实际的交易价值，给银行造成巨大的金融风险，前一部分的行为破坏的是社会主义市场经济秩序，侵犯的是双重客体，既侵犯了银行对贷款的所有权，还侵犯了国家金融管理制度。而对于其后续利用伪造的材料到不动产登记中心将涉案房产的抵押权予以注销，二次抵押给叶某某骗取钱款的行为，则侵犯的是叶某某的个人财产权。因此，单某的诈骗行为侵犯了公私财产，侵害的则是两个完全不同的法益，其行为分别造成银行和叶某某个人财产损失的后果。而对于银行的具体损失金额，是应当以单某贷取的金额认定，还是以贷取的钱款与单某的购房款的差价为准，笔者认为至少应当以两者的差价认定诈骗金额，银行的放贷绝不可能高于实际购房款。

第四，单某的两部分行为不存在牵连或者吸收关系。本案中单某的行为是两个独立的犯罪行为，并不存在吸收或者牵连的关系。在前一行为中，单某利用阴阳合同从银行骗取远高于实际购房款的贷款，在偿还了某公司的借款之后，将剩余的钱款非法占为己有，至此，其诈骗银行的犯罪行为既遂且结束。随后，单某又利用虚假的抵押注销登记行为，骗取叶某某钱款。显然，其前一部分的行为与后一行为并不存在牵连或者吸收关系。众所周知，牵连犯成立核心是类型化牵连关系的认定，然而本案中前半部分的行为并不是后半部分行为的手段行为，单某在后半部分又实施了新的诈骗行为，叶某某的受骗也并不是因为单某的前半部分行为，因此前后两部分的行为并不存在牵连关系。同时，单某前后两部分的行为并未发生在一个过程中，单某在前行为结束后又实施后半部分的行为，其完全是基于两个犯罪故意，也并未指向同一犯罪对象，因此前后两部分行为也不存在吸收关系。

综上，本案并非简单的刑事案件，而是同时涉及民事以及行政行为的刑民行交叉案件，但是从单某的行为来看，笔者认为单某存在两部分的犯罪行为，应当分别予以评价。一方面，其本身并无实际购房意图，诈骗得手后除去归还借款，剩下钱款均用于个人生活支出，反映出单某明显的非法占有他人财物的故意。另一方面，单某存在两个诈骗故意且实施了两个诈骗行为，其通过虚构购房合同等材料以及借助不动产登记中心的行政行为虚构房产抵押权被注销的事实，分别骗取银行及叶某某的钱款，致使银行及叶某某财产受损。因此，单某的行为行为侵犯了两方的法益，无法通过一罪来评价其犯罪行为，根据现有的法律规定，应当认定其同时构成贷款诈骗罪和诈骗罪，数罪并罚。